えっ！建物が建てられない？（道路編）

土地を購入する際に注意しなければならない事の一つに、その土地が接している
道路との関係により、「建物が建てられない」あるいは「想定していた建物が建
てられない」といった事があります。
今回は、その典型的なケースをご紹介したいと思います。

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（ケース１）道路に2m以上接していない
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「建築物の敷地は、道路（原則幅員4m以上、例外あり）に2m以上接しなければな
らない」と建築基準法（第43条）で定められています（これを「接道義務」と言
います）。
従って、現状は建物が建っている土地であっても、道路に2m以上接していなけれ
ば、建物の再築はできないので注意が必要です。

また、幅員4m以上の道路に2m以上接している場合でも、大規模な建築物などにつ
いては、地方公共団体が条例でより厳しい制限を加える事ができるので、管轄す
る役所への確認が必要となります。

尚、この規定は都市計画区域および準都市計画区域内で適用されます。
おおよそ「市街地内」といったイメージで良いかと思いますが、実際に接道義務
が不安な土地を売買される際は役所で確認されるのが良いでしょう。

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（ケース２）道路との間に他人の土地が介在
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一見、前面道路と接しているように見えるけど、登記情報を取り寄せてよくよく
調べてみると・・、道路との間に他人の土地が介在していて実は上記の接道義務
を満たしていなかった、というケースも考えられます。

この場合、隣地を買い取る等にして接道を確保するといった対応が必要となりま
すので、注意が必要です。

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（ケース３）想定していた建物が建てられない
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建物を建てる際に重要なのが、都市計画によって定められた容積率（これを「指
定容積率」と言います）です。
ご存じの方も多いと思いますが、容積率とは敷地面積に対する建物の延べ面積の
割合です。
他の法令による制限もありますが、容積率により建てられる建物の規模がまず決
まってきます。

ところが、前面道路の幅員により指定容積率を十分に消化した建物が建てられな
いケースがあります。
道路幅員12m未満の場合は、その幅員に法定乗数（住居系の用途地域であれば0.4、
その他はの地域は0.6が原則、例外あり）をかけた値を出します（建築基準法第
52条2項）。

【例：幅員4mで住居系の地域の場合】
  4 × 0.4 ＝ 160％

上記の値と指定容積率を比較して小さい方が、実際に建築できる容積率となるの
で、注意が必要です。

いかがだったでしょうか。
その他にも、道路斜線制限など色々な建築上の制限がありますので、詳しくは専
門家である建築士さんに相談するのが安心です。